Quels sont les différents régimes d'imposition des revenus locatifs ?

Les régimes d'impositions en quelques mots

En tant que propriétaire bailleur, dès que vous percevez chaque mois des revenus sur vos locations, cela correspond en fiscalité aux revenus locatifs ou revenus du patrimoine. Pareillement aux autres types de revenus, les revenus locatifs sont sujets aux impôts. Suivant le montant des recettes locatives, les propriétaires de biens immobiliers peuvent opérer leur choix en fonction des différents régimes d'imposition. Il y a deux grands types de locations : la location nue et la location meublée. Découvrons dans l'article les différents régimes d'imposition selon le type de location.

Quelle fiscalité applique-t-on pour un bien immobilier nu ?

La location d'un bien immobilier nu inclut aussi bien un appartement qu'une boutique ou un local professionnel vide. Les revenus encaissés doivent être alloués à la catégorie des revenus fonciers. On dénombre éventuellement deux régimes d'imposition pour la location non meublée.

Le régime micro foncier

C'est le meilleur choix de régime d'imposition à effectuer lorsque vos recettes locatives brutes sont inférieures à 15 000 euros par an hors charges. L'administration des impôts appose alors automatiquement sur ces revenus locatifs déclarés un abattement forfaitaire de 30 % pour charges. Ainsi, ce sont sur les 70 % qui restent qu'on applique l'impôt sur le revenu suivant votre tranche d'imposition. Il est essentiel de savoir que le plafond est compté au prorata du temps de location. Donc, quand vous mettez votre appartement en location pendant une période de 2 mois, le plafond à considérer sera le suivant : 15 000 x 2/12 = 2 500 euros. Il est primordial de savoir que certains dispositifs de défiscalisation ne sont pas conciliables avec le régime microfoncier. On peut citer entre autres : les lois Besson, Robien, Borloo ou autres monuments historiques, etc. Ces lois écartent en effet ce régime d'imposition. Toutefois, il est possible d'adopter ce régime pour déclarer les loyers recueillis dans le cadre des lois Pinel, Duflot, Scellier et du Malraux nouveau. Si vous louez tous vos biens immobiliers par l'intermédiaire d'une société, vous ne bénéficierez plus du régime d'imposition microfoncier. Mais, si vous louez un seul bien en direct, l'ensemble de vos biens locatifs pourront jouir du régime microfoncier.

Le régime réel

En ce qui concerne le régime réel, c'est l'option à adopter obligatoirement si vos recettes locatives brutes dépassent les 15 000 euros annuels hors taxes. Néanmoins, il est possible de choisir le régime réel même si les loyers encaissés sont inférieurs à 15 000 euros. Ce serait même prudent dès lors que le montant de vos charges dépasse 30 % des revenus affectés. Ces revenus locatifs seront alors sujets à l'impôt sur revenus, après que vous ayez effectué la déduction du montant réel des charges foncières et autres frais supportés. Au nombre de ces charges déductibles, on peut citer :

Les travaux de réparation et d'entretien ou d'amélioration du bien immobilier locatif ;
Les charges de copropriété destinées au syndicat ;
Les frais de gérance et de concierge ;
La taxe foncière ;
Les profits et frais d'emprunt si préalablement vous avez effectué une souscription à crédit pour acquérir votre bien ou pour investir dans de lourds travaux.

Une fois le choix effectué entre les deux régimes d'imposition de biens immobiliers nus, vous devez informer les services d'impôts de votre choix par courrier avant le 1er février de chaque année déclarative. Les régimes d'imposition sur revenus locatifs sont fonctionnels pendant une durée irrévocable de 3 ans. Il faut donc bien réfléchir avant de prendre une décision qui pourrait vous être préjudiciable à moyen terme.

À quel régime d'imposition sont soumises les recettes des locations meublées ?

La location ou sous-location de logements meublés désigne juridiquement une activité commerciale. De ce fait, tous les revenus issus de cette location ne seront donc pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes d'imposition s'imposent donc pour la location meublée avec un caractère non professionnel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est appliqué lorsque les recettes encaissées pour la location meublée restent inférieures à un certain seuil. De façon générale, le seuil est fixé à 70 000 euros de chiffre d'affaires annuel hors taxes. Un abattement forfaitaire de 50 % est alors apposé sur vos revenus locatifs. Le plafond comme pour le régime microfoncier se calcule au prorata temporis. Dans le cadre d'une location saisonnière pour un hôtel, des chambres d'hôtes, un gîte rural ou un meublé de tourisme, ce plafond est augmenté à 170 000 euros de chiffre d'affaires hors taxes. D'autre part, l'abattement pour charges admis par l'administration monte à 71 % de vos revenus. Ainsi, vous serez imposé uniquement sur 29 % de vos recettes.

Le régime réel simplifié

C'est le choix à préférer si le montant de vos charges est supérieur à l'abattement forfaitaire. Au-delà de ces deux plafonds, on vous appliquera le régime réel simplifié. Identiquement à la location non meublée, les charges assurées pour exercer votre activité seront retranchées de vos revenus. Vous serez imposé à l'impôt sur revenus suivant votre tranche marginale d'imposition. En faisant le choix de cette option, vous vous engagez pendant une période minimum de 2 ans.